주택담보대출 DSR·LTV 계산, 서울 아파트 매수 전 확인할 것
주택담보대출 DSR·LTV 계산, 서울 아파트 매수 전 확인할 것
서울 아파트를 살 수 있는지는 집값보다 대출 가능액에서 먼저 막히는 경우가 많습니다. DSR은 소득 대비 갚을 수 있는 총부채 원리금을 보고, LTV는 주택가격 대비 담보대출 비율을 보는 기준입니다.
빠른 순서
- 연소득과 기존 대출 원리금 정리
- LTV로 담보대출 상한 확인
- DSR로 실제 가능액 재확인
- 은행 상담 전 서류 준비
DSR과 LTV는 무엇이 다른가요?
LTV는 담보가 되는 주택가격을 기준으로 대출 비율을 보는 장치입니다. DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부 등 기존 부채의 원리금 상환 부담까지 함께 봅니다. 그래서 LTV상 가능해 보여도 DSR에서 한도가 줄어들 수 있습니다.
은행 상담 전에 준비할 대출 점검표
| 준비 항목 | 확인할 내용 | 왜 필요한가 |
|---|---|---|
| 소득자료 | 근로소득, 사업소득, 기타소득 | DSR 계산의 출발점 |
| 기존 대출 | 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부 | 총부채 원리금에 반영될 수 있음 |
| 관심 주택가격 | 실거래가와 예상 매수가 | LTV와 자기자금 계산 기준 |
| 상환 방식 | 원리금균등, 원금균등, 만기 등 | 월 부담액 차이 확인 |
기존 대출이 있으면 왜 한도가 줄어드나요?
DSR은 주택담보대출만 따로 보지 않고 차주의 전체 부채 상환 부담을 함께 봅니다. 따라서 신용대출이나 카드론처럼 이미 갚고 있는 원리금이 크면 새 주택담보대출의 가능액이 줄어들 수 있습니다.
대출 가능액을 단정하면 안 되는 이유
- 규제지역, 주택 수, 생애최초 여부에 따라 기준이 달라질 수 있음
- 은행별 심사 기준과 우대금리가 다를 수 있음
- 금리 변동과 스트레스 금리 적용으로 월상환액이 달라질 수 있음
- 개인 신용점수와 소득 인정 방식이 다를 수 있음
FAQ
DSR이 낮으면 무조건 대출이 많이 나오나요?
아닙니다. LTV, 규제지역, 담보 평가, 은행 심사도 함께 적용됩니다.
마이너스통장도 DSR에 영향을 주나요?
영향을 줄 수 있습니다. 사용액뿐 아니라 한도와 상품 구조에 따라 심사 방식이 달라질 수 있으므로 은행에 확인해야 합니다.
온라인 계산기 결과를 그대로 믿어도 되나요?
계산기는 사전 점검용입니다. 실제 가능액은 은행 심사와 최신 규정 확인이 필요합니다.